賃貸借契約においては、様々なトラブルが発生します。賃貸借契約はその性質上、長期間に及ぶことが多く、また、多くの人がマンションを借りるなどしており身近な契約であることも理由として挙げられるといえます。
賃貸借契約締結時のトラブル
まず、賃貸借契約締結時は、賃貸借契約書の内容の精査が必要になるでしょう。
賃貸借契約はその契約の性質上、何年、何十年に及ぶこともあり、それ故に賃貸借契約書の内容をしっかり固めておかないと、後でトラブルになりかねないこともあります。典型的なものとしては原状回復費用を巡る問題があります。
定期借家契約
また、定期借家契約の場合は、決められた契約期間で契約は確定的に終了し、更新の際の正当事由の存否の判断は不要となります。ですので、長期での賃貸借を考えている場合、定期借家契約は回避すべきということになります。
老朽化している物件の賃借
また老朽化している物件の賃借であれば、耐震強度の点にも注意する必要があるでしょう。老朽化している物件では室内の設備等も老朽化しており、修繕の頻度も増すと予想されます。その都度修繕していては日常生活に支障が出ることも考えられますので、賃借の際に物件をよく吟味することが必要となるでしょう。
賃貸借契約中のトラブル
賃貸借契約中は、騒音でトラブルになることがあります。また、賃借物件の破損といった問題も生じます。賃借物件の修繕については、賃貸借契約書において貸主の修繕の範囲が定められていることが通常ですので、契約書に基づいて検討していくことになります。
賃貸借契約が長年続くこともあるため、賃料の値上げ・値下げといった話が出ることもあるでしょう。賃料の値上げ・値下げは、借賃増減請求権といいますが、その判断要素については借地借家法に定められており、それに基づいて判断されます。
建物賃貸借の場合
例えば、建物賃貸借の場合、建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求できるとされております。
貸主から賃料の値上げを請求された場合
では、例えば貸主から賃料の値上げを請求された場合、最終的に裁判が確定するまでの間、借主はいくら支払えば良いのでしょうか。この点についても借地借家法で定められており、最終的に裁判で新たな賃料が決まるまでの間は、相当と認める額の賃料を支払えば良いとされております。
しかし、裁判において確定した賃料が、これまで支払っていた賃料よりも高かった場合、その差額を支払う必要がある上、その差額について年１割の遅延損害金を支払わなければならないことになっております。
賃貸借契約終了時のトラブル
家賃の滞納
賃貸借契約終了時のトラブルといえば、典型的なのは家賃の滞納でしょう。家賃の滞納については別のページでもご説明しておりますが、早急な対応をしないと家賃滞納がかさみ、大きな損失になりかねません。借主を退去させるには時間もかかりますし、借主が動産を残置したまま出て行ってしまった場合には、その処分費用もかかります。
立退き
また、建物の老朽化に伴う立退きの話もあります。立退きの場合は、契約の更新拒絶の正当事由が認められるか否かの問題になりますが、その際に立退料をいくらにするか、その算定が問題になります。
その他
高齢者が借主となっている場合は、突然死などの不測の事態が生じることもあります。高齢者の借主と普段からコミュニケーションが取れる環境であれば良いのですが、賃貸借関係においてなかなかそこまでするのは難しいでしょう。高齢者の借主のフォローも一つの大きな課題といえます。
このように賃貸借契約においては様々なトラブルが発生することが予想されますので、法律面で相談できる専門家を探しておくことが有効といえるでしょう。賃貸借問題でお困りの方はお気軽に弊所までご相談ください。
