借主が賃料を滞納した場合、今後の支払がどうなるのか？借主に支払ってもらえないのではないか？というのは、貸主が一番心配になるところでしょう。
賃料の滞納が発生した場合、まずは電話や手紙等で借主に督促の連絡をします。借主と連絡が取れて、うっかり支払を忘れていた等の理由であれば、この時点で解決することもあるでしょう。
しかし、借主と連絡が取れないようだと、借主が意図的に滞納をしている可能性も出てきます。その場合は、内容証明郵便で督促を続けます。ですが、借主が内容証明郵便を受け取らなかったり、受け取っても一向に支払をしない場合は、法的手続を検討する必要が出てきます。
少額訴訟
未払賃料の金額が６０万円以下の場合は、少額訴訟の手続を取ることが考えられます。少額訴訟は原則として１回の期日で審理を終えることができるので、訴訟の長期化を心配する必要がありません。ただし、相手方が少額訴訟による審理について異議がある場合は、通常の訴訟手続に移行します。
また、証拠書類等は審理の日にその場ですぐに調べることができるものに限られ、貸主の言い分が認められる場合でも、分割払、支払猶予、遅延損害金免除の判決がされることがあります。少額訴訟の利用回数は、１人が同じ裁判所に年間１０回までに制限されております。
少額訴訟の判決に不服がある場合は異議の申し立てをすることができますが、異議後の訴訟の判決に対して控訴することができないなどの制限があります。
支払督促
また、少額訴訟の他に支払督促の手続を取ることも考えられます。支払督促が申し立てられると裁判所書記官がその内容を審査し、支払督促を発付します。しかし、相手方が異議を申し立てると通常の訴訟手続に移行します。
相手方が支払督促を受け取ってから異議を申し立てずに２週間が経過した場合は、３０日以内に仮執行宣言の申立てをすることができます。仮執行宣言の申立てをすると裁判所書記官がその内容を審査し、支払督促に仮執行宣言を付します。仮執行宣言が付されると、直ちに強制執行の手続を取ることができます。
ただし、仮執行宣言の付された支払督促に対して相手方が異議を述べた場合は、事件は通常の訴訟手続で審理されることになります。
民事調停
この他に、民事調停の手続を取るという選択肢もあります。民事調停では、裁判官と一般の方から選ばれた調停委員が双方の間に入り、非公開の話し合いで円満に紛争を解決する手続です。しかし、民事調停の場合、話し合いで解決する見込みがない場合は手続打ち切りとなります。
例外的に、裁判所が適切と思われる解決案を示すこともありますが（「調停に代わる決定」といいます）、どちらかが２週間以内に異議を申し立てると効力を失い、調停は成立しなかったことになります。
ですので、借主と話し合いで解決できる見込みがないのであれば、民事調停の手続を取るメリットはないといえるでしょう。
まとめ
連絡が取れない借主でも、法的手続に移行すると応対してくることもあります。少額訴訟や支払督促の手続を取っても、借主が異議を申し立てると通常の訴訟手続に移行してしまいます。また、強制執行により未払賃料を回収できたとしても、賃料の滞納が続く限り、何度も対応を余儀なくされます。
ですので、賃料の滞納が発生した場合、賃料の回収を図ることも重要ですが、物件の明渡をしてもらう方がより現実的です。明渡と未払賃料の回収をセットで進めていくことが重要となってきますので、未払賃料だけを回収したいなどの事情がなければ、通常の訴訟手続を利用して明渡と未払賃料の請求を併せていくことになるでしょう。
